Locazione turistica: trasformare l’immagine in prenotazione…

Da un po’ di tempo una moltitudine di persone sceglie di mettere a reddito la propria abitazione, cercando di affrancarsi dall’affitto tradizionale. 

In tanti si sentono pronti a trasformarsi in un Host a 5 Stelle poiché intravedono nell’affitto turistico una modalità fruttuosa per mettere a reddito le seconde case, in un momento ancora incerto del settore immobiliare.

Ci sono poi proprietari di abitazioni che, adeguandosi alle necessità delle differenti tipologie di turisti, decidono di rendere detta abitazione locazione turistica di livello “professionale”.

Roma è una città metropolitana estremamente vasta, molto vasta, (come si può vedere dalle immagini allegate estrapolate dal sito del Comune di Roma), visitata annualmente da una moltitudine di persone, con differenti finalità: turismo, business, sanità …

Ciascun Municipio è esteso quanto alcune città ….

Sempre dai dati forniti dal Comune di Roma si rileva un incremento delle strutture ricettive. In particolare, il dato significativo è che nello stesso periodo in cui negli alberghi i posti letto sono aumentati di pochi punti percentuali, le strutture ricettive extralberghiere hanno avuto un aumento significativo (tra affittacamere, B&B, Case per ferie e Case per Vacanze).

La gente adora le case, ecco perché ci vivono. Se volessimo vivere dentro degli alberghi, le abitazioni sarebbero state progettate dentro degli alberghi o come degli alberghi

Fatta la premessa, andremo ad analizzare nel dettaglio uno degli ultimi appartamenti che, come MOKAarchilab e STAGERO’ per la parte architettonica e di allestimento, abbiamo preparato per la microricettività. La parte di studio di fattibilità iniziale e di gestione poi è stata seguita da una agenzia di servizi turistici  denominata check-in check-out facile o più brevemente CICOF, https://www.checkincheckoutfacile.com

CICOF è composta da una rete di host che nasce per offrire ai proprietari di appartamenti in affitto breve la possibilità di avvalersi di professionisti fidati per la gestione dei welcome agli ospiti e di tutti i servizi necessari a rendere le proprie case luoghi accoglienti e puliti, senza rinunciare a gestire in prima persona gli affitti.

Nello specifico siamo state affiancate da Stefano Crema gestore di una azienda denominata “La mia casa vacanze” http://www.lamiacasavacanze.com che si occupa della gestione di tutta l’attività collegata al funzionamento e all’andamento dell’immobile adibito a locazione turistica extralberghiera.

L’abitazione era stata gestita fino alla metà  del 2017 con affitto tradizionale, quando ad un certo punto le deliziose proprietarie, hanno ipotizzato di mettere a reddito il loro bene in modo un po’ meno usuale.

Redatta la relazione di profittabilità dell’immobile, da cui erano stati estrapolati valori di stima che ipotizzavano un  investimento minimo iniziale pari a circa €41.550,00 (Tipologia: Locazione Turistica) nel caso si fosse seguito il progetto di ristrutturazione totale con relativo home staging. A questo valore di investimento andavano sommati altri costi da ripartire in assicurazione RC (circa €160, dipende dall’estensione e dai massimali di copertura), in servizio fotografico (€140), diretto o tramite Home Stager, Committment Fee LMCV (€250).

Ne derivava  una previsione di ricavi lordi a regime pari a circa €18.800 annui, ovvero € 1.566 al mese (di media), con un costo annuo della commissione per la gestione Full Service del 20% (pari a €3.760,00): i ricavi netti annui, previsti ante-tassazione per il proprietario si stimavano pari a  €15.040,00 (media mensile: €1.253,00).

La strategia di accesso al mercato proponeva prezzi di partenza leggermente piu’ bassi (intorno a -15%, ovvero circa -€12,00) per il periodo di start pari a 3/6 mesi, per acquisire visibilità e fatturato iniziale e  aumentare il ranking della proprietà sui diversi portali. La quotazione del prezzo per notte sarebbe aumentata fino a che il mercato avrebbe dato riscontri (richieste, prenotazioni e recensioni), arrivando al sesto mese con i prezzi a regime. Un eventuale aumento ulteriore si sarebbe valutato compatibilmente con i flussi stagionali.

Tra le strategie di marketing si suggeriva anche l’offerta di un Welcome Kit (dispensa alimentare di base per colazione) inclusa nel canone di affitto oltre uno Starter Kit (shampoo e bagnoschiuma): costo complessivo dei due kit circa €15,00-20,00/persona

Nei costi di gestione è inclusa una fornitura di base fissa inclusa di: olio, sale, pepe, sapone mani, detersivi per pavimenti e per bucato a carico del proprietario con costo max di circa €10,00/15,00 al mese. I costi di Pulizia Finale nelle case vacanza invece sono sempre a carico degli ospiti e pertanto non  vanno mai considerati nella valutazione, benché siano parte integrante del pagamento da parte del portale tramite cui avviene la prenotazione. 

Tutti i costi di gestione dell’immobile rimarranno a carico del proprietario, ovvero, nello specifico: 1. Costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, incluse le spese per preparare la casa (ristrutturazione, migliorie mobiliari, riassortimento fornitura casa, etc.)  2. Quota Condominiale (eventuale) 3. Canoni delle utenze a consumo (Acqua, Energia Elettrica, Gas, Canone TV, Commessione Internet) 4. Tasse ed imposte relative alla proprietà/ai canoni di affitto ricavati (IMU, TASI, Cedolare Secca, etc.) 5. Costi di riapprovvigionamento dispensa di base e per i Welcome/Starter Kit (in caso di scelta) 6. Processo di gestione annunci e pagamenti, da parte del gestore

Fatta questa valutazione preliminare, necessaria prima di procedere, siamo passati alla parte esecutiva del progetto.

Data l’ubicazione e la struttura dell’immobile, abbiamo valutato quella che poteva essere la tipologia di ospite. Ci siamo concentrati su nucleo familiare  con massimo tre figli, anche con eventuale cane al seguito.

L’appartamento era un po’ datato e, dovendo contenere i costi, abbiamo eseguito una ristrutturazione parziale rifacendo ex novo solo bagno e cucina, dandogli un look più moderno, essenziale e fresco nei colori nell’arredo.

Ci siamo occupate di tutto il processo, dalla progettazione, alla direzione lavori, alla scelta dei materiali, l’allestimento e la fotografia.

Abbiamo provveduto, per conto dei clienti, all’acquisto di tutti i materiali, elettrodomestici, attrezzatura tecnica e quanto occorrente per il conseguimento del progetto. 

Abbiamo fatto un lavoro “su misura” definendo il progetto in base alla naturale inclinazione dei luoghi e dei suoi possibili abitanti, con attenzione alla compatibilità ambientale ed al budget programmato.

I costi complessivi, alla fine dei lavori, sono stati pari ad  un totale di €.29.950,00 suddivisi in opere edili/impiantistiche (elettrico-gas-condizionamento) per €15.000,00, materiali edili per €2.700,00, per consulenza architetti/stager €2.500,00, per arredi €3.760,00 (inclusi i montaggi e la cucina completa di elettrodomestici), per elettrodomestici €990,00 (esclusa cucina), per complementi e biancheria €2.000,00 ed infine per varie, pulizia, etc… €300,00. I lavori sono durati circa tre mesi complessivi

Ad oggi, la casa è pubblicata sul sito di Airbnb al seguente link: https://www.airbnb.it/rooms/24506267

Quelli di seguito riportati sono i dati forniti alla prima metà di agosto 2018 da “La mia casa vacanze” che ha la gestione totale dell’appartamento:

Posti letto totali: 2m+2s+1dl con apertura annuncio alle prenotazioni: 25 maggio 2018 e prima prenotazione ricevuta: 31 maggio 2018 (data arrivo ospiti)

Percentuale occupazione Giugno 2018: 93% (soggiorni effettuati):  con un totale soggiorni a Giugno 2018 di 5 con un totale giorni occupati a Giugno pari a 28 con una lunghezza media soggiorno a Giugno di 5,5 giorni con una media ospiti per soggiorno Giugno di 3. La spesa media per notte Giugno (solo soggiorno, esclusi costi pulizia e commissioni) è pari ad €55,00 con un ricavo medio mensile per solo soggiorno (Giu/Lug) di €1.185,00.

L’occupazione media Giu/Sett è di 23,5 giorni (pari al 77%) e la valutazione media casa è stata di 5 stelle piene. Le visualizzazioni annuncio su Airbnb: Giugno 323, Luglio 909 con un tasso di conversione (prenotazioni ricevute, base data di prenotazione e non di inizio soggiorno) nel mese di Giugno 2,3%, nel mese di Luglio 1,5%.

Trasformazione in SuperHost: nel primo trimestre intero di attività (01 ottobre 2018)

Il trend della casa vacanze stimato è di una percentuale di occupazione a Settembre 2018 del 96% (prenotazioni future), per un totale di soggiorni a Settembre 2018 pari a 7 per un totale giorni occupati a Settembre di 29. La lunghezza media soggiorno a Settembre è 4,1 giorni con una media ospiti per soggiorno a Settembre di 2,4. Il ricavo del solo soggiorno Settembre 2018 è stimato in €1.472,00.

Giorni già prenotati per Ottobre 2018: 16 (al 10 agosto)